مسئولیت حقوقی مشاورین املاک در نظام کنونی

دلالی به معنای وساطت در انجام معاملات ، از جمله مشاغلی است که توسعه شهرها و افزایش جمعیت ضرورت پیدایش آن را ایجاب کرده است . در جوامع روستایی به دلیل بسته بودن محیط و امکان انجام معاملات به طور مستقیم توسط مردم ، به دخالت شخصی به عنوان واسطه معامله نیازی نیست ، هرچند در این قبیل جوامع نیز به ندرت از افرادی به منظور تسهیل انجام معامله ممکن است استفاده شود. لیکن در جوامع شهری ، پیدا کردن طرف مناسب برای یک معامله خاص با شرایطی که هر یک از متعاملین برای معامله مزبور، از قبل تعیین می کنند، کار ساده ای نیست . مضافاً آنکه انجام معاملات با مراجعه به مراکز اطلاعاتی که خریداران و فروشندگان کالاهای مختلف را شناسایی و حسب مورد آنها را به هم معرفی می کنند، با سهولت و صرف وقت کمتری صورت می پذیرد. اهمیت این شغل در جوامع صنعتی و شهری روزبروز در حال گسترش بوده است به طوری که متصدیان آن به تدریج تشکیلات پیچیده و وسیعی را برای ارائه خدمات به مراجعین خود تدارک دیده و در قالب شرکت ها و آژانس های بین المللی فعالیت می کنند. در بعد بین المللی به دلیل اشباع شدن بازارهای داخلی و ضرورت بازاریابی درخارج از مرزهای داخلی ، شرکت های تولیدی ناچارند از خدمات متصدیان این شغل هم برای معرفی کالاهای خود در بازارهای خارجی و هم رقابت با محصولات مشابه تولیدی استفاده کنند. براساس ملاحظات فوق و نقشی که دلال در تسریع انجام معاملات داشته است ، این مورد از دیرباز، توجه قانونگزاران را برای وضع مقررات ویژه ای که حاکم بر روابط دلال و متعاملین باشد به خود جلب کرده است و از آنجایی که این حرفه در ارتباط تنگاتنگ با انتقال مال التجاره از جایی به جای دیگر است ، جایگاه قانونی این قبیل مقررات در قانون تجارت تعیین گردیده است .قانونگزار ایران نیز با تاسی از قانونگزار فرانسه ، در بند ۳ ماده ۲ قانون تجارت ، هر قسم عملیات دلالی را عمل تجارتی دانسته و در باب ششم همان قانون مقررات ویژه ای را در این زمینه پیش بینی کرده است . این اصطلاح در کنار مفهوم تجاری خود، در اقتصاد جامعه امروزی ما، معنای دیگری نیز پیدا کرده است و به قسمی از معاملات که خریداران بدون هیچ گونه تغییری در کالاهای خریداری شده ، صرفاً با بهره گیری از عدم تعادل عرضه و تقاضا، آن را عیناً با سود کلان به دیگری می فروشند و در سیستم توزیع اخلال می کنند، نیز اطلاق می گردد. به طوری که کاربرد اصطلاح دلالی در این معنا، شایع تر از معنای دقیق تجاری آن شده است . باید دفاتر املاک به صورت قانونمند انجام شود و اقداماتی برای جلوگیری از انجام معاملات معارض در بنگاه های متخلف توسط فروشندگان زیاده خواه و همچنین مشتریان متخلف انجام گیرد.دفاتر املاک و نیز آژانس هایی که به عنوان واسطه خرید و فروش ملک فعالیت می کنند در قانون تجارت ایران تحت عنوان «دلالی» که گاهی از به کار بردن آن خودداری می شود ، به رسمیت شناخته شده اند.چنانچه فعالیت دفاتر املاک در چارچوب قانون و مقررات مربوطه باشد، این دفاتر هم رسمیت قانونی دارند و هم قانون از آنها حمایت می کند. دلال یا واسطه کسی است که در مقابل اجرت مشخص، واسطه انجام معامله ای می شود یا برای کسی که می خواهد معامله کند، طرف معامله پیدا می کند . قراردادهای دلالی یا واسطه معامله شدن تابع مقررات مربوط به وکالت است. از این جهت امروزه که ملک یکی از منافع مطمن ثروت پایدار شناخته شده است، نقش بنگاه های معاملات ملکی نیز در این عرصه پر رنگ تر شده است.تاکنون به جهت کیفیت کار و نیز به علت مکانیزه نشدن معاملات مربوط به املاک، آن طوری که باید و شاید نقش صنف مشاوران املاک در جامعه مورد توجه قرار نگرفته و گاهی از سوی برخی از افراد این صنف تخلفاتی صورت گرفته که ممکن است به ناحق همه مشاوران این صنف را تحت تاثیر قرار دهد، به همین جهت تشکیل اتحادیه املاک و مشاوران باعث شده اطمینان خاطری در خریداران و فروشندگان به وجود آید. همچنین انجام معاملات قانونی موجب می شود دعاوی ملکی در محاکم کاهش یابد. دعاوی ملکی در محاکم ناشی از تخلفات خریداران و فروشندگانی است که در تنظیم سندرسمی و انتقال رسمی آن در سر رسید مقرر استنکاف می کنند، گرچه با تعیین کد رهگیری و تنظیم مبایعه نامه ها تا حدودی معاملات دفاتر املاک منظم شده است ولی به دلیل اینکه همه معاملات املاک از طریق این صنف و با رعایت کد رهگیری تنظیم نمی شود، دعاوی مربوط به املاک همچنان در دادگستری ها زیاد است. بهترین راه حل برای بهتر عملکر دفاتر املاک این است که با تدوین قانونی جامع تابع مقررات واحدی شوند، املاک قبل از تنظیم سند رسمی نیازمند ساز و کاری خاص هستند و بین معامله ملک با تنظیم سند رسمی در دفاتر اسنادرسمی فاصله ای وجود دارد و با توجه به افزایش قیمت مسکن ممکن است طرف مقابل معامله اعم از مشتری یا فروشنده از انجام معامله منصرف شود، لذا ضروری است که مقرراتی تصویب شود تا به محض تنظیم سند عادی بیع در این گونه دفاتر، معامله ملک قطعی شود و تنظیم سند رسمی به عنوان تشریفات نقل و انتقال، معامله خاتمه یابد. در حال حاضر به علت تعارضی که بین قانون مدنی و قانون ثبت وجود دارد معاملاتی که طبق قانون مدنی با اسناد عادی تنظیم می شود و حتی اگر شرایط و مقررات بیع در آن شده باشد به عنوان سند عادی مبایعه نامه معتبر شناخته نمی شود و تنها سندرسمی تنظیمی پذیرفته می شود، همین مساله باعث ایجاد اختلاف بین طرفین می شود. ضمن حفظ حق مالکیت و حقوق صنفی محل برای مالک آن، کارگزاران املاک می توانند افرادی باشند که برای معاملات دارای تخصص و آگاهی هی قانونی باشند، درست مانند همین آژانس هایی که در دنیا تحت عنوان Real estate فعالیت می کنند و کار همین بنگاه ها را انجام می دهند یعنی هم نقش واسطه را قانونمند می کنند و هم از انجام معامله بدون مراجعه به این بنگاه ها به دلیل مبلغ بالای کمیسیون جلوگیری می شود. همچنین قدرت اجرایی سند رسمی بدون مراجعه به محاکم قضایی که از مدلول مواد ۹۲و۹۳ قانون مذکور قابل استباط می باشد ؛ به عنوان یک مزیت استثنایی و یکی از آثار سندرسمی (همان،۲۳ ) و تاکید مجدد بر مواد ۴۶ ،۴۷ ،۴۸ قانون ثبت قرار داد (همان ،۱۵)
هر چند در آن زمان دلالی معاملات ملکی به صورت عرفی در ایران رواج داشت؛ اما با تصویب قانون تجارت ۱۳۱۱ .ش ،قانون دلالان ۱۳۱۷ .ش وقانون و آیین نامه دلالان معاملات ملکی ۱۳۱۹ .ش نهاد دلالی به یک نهاد حقوقی پرکاربرد تبدیل شد و نقش حقوقی مشاورین املاک یا همان دلالان معاملات ملکی با کفایت تحصیلات ششم ابتدایی محدود به تعریف دلالی ،پیدا کردن طرف معامله ،تسهیل معاملات ملکی ،وساطت در انجام معامله و ارشاد و راهنمایی متعاملین به تنظیم وثبت سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی و اخذ حق الزحمه دلالی از طرفین قرار داده شد .( تاجگر، ۱۳۸۹ص۵۲) بدین سان جایگاه سند رسمی و دفاتر اسناد رسمی به عنوان دو مؤلفه ی مؤثردر تاًمین سه هدف استقرایی نظام ثبتی که عبارتند از : ۱- جلوگیری از معاملات معارض ؛ ۲- نظارت دولت بر سرزمین ملی؛ ۳- حفاظت از منابع طبیعی ایفا نقش نمود و به تبع آن آثار فرعی بسیار ؛ مانند : برقراری امنیت قضایی وعدالت اجتماعی ،اخذ دیون دولتی ، مالیات وعوارض ملکی ، پیشگیری از نزاع و اختلاف در آینده ،کاهش دعاوی ملکی (کاتوزیان ، ۱۳۸۴،۲۸۴تا ۲۸۶)، حمایت از منافع خصوصی مالکین واشخاص ثالث (طباطبایی حصاری ؛ صادقی مقدم ،۶۸۸ ) ایجاد آرامش فکری وروانی ، امنیت وثبات در معاملات، قراردادها و تعهدات ، تسهیل روابط تجاری و توسعه اقتصادی واجتماعی .. (آرامی ، ۱۳۸۵ ، ۱۱۴ ) بر آن مترتب شد. است. به عقیده برخی از اساتید علم حقوق تا آخرین سالهای پیش از انقلاب اسلامی در نقل وانتقال املاک ابهامی وجود نداشت ومحاکم دادگستری سند رسمی راجع به این معاملات را ضروری می دانستند (کاتوزیان ، ۱۳۸۴، ۲۸۴ )وقضات محاکم قوانین ثبت را نصب العین قرارداده وچارچوب های کلی را رعایت می کردند.(روشن قنبری ، ۱۳۸۷، ۱۰) به نظر می رسد در چند دهه اخیر به علت تغییر سیاست و رویه قضایی در پذیرش اسناد عادی (قولنامه ومبایعه نامه) راجع به بیع اموال غیرمنقول در محاکم قضایی به جای سند رسمی ؛ برخلاف تصریح مواد ۴۶ ،۴۷ و ۴۸ ق.ث و همچنین تغییر در متولی تنظیم قراردادهای راجع به این اموال از سران دفاتر اسناد رسمی به مشاورین املاک بنگاه های معاملاتی ؛ بر خلاف قوانین از پیش گفته شده ،چرخه بیع اموال غیر منقول با شتابی معکوس رو به اوایل قرن حاضر در حرکت است و ریشه معضلی که نه دهه قبل مورد چاره اندیشی واقع شده بود؛ دوباره بر پیکره نظام ثبتی متروک مانده سایه افکنده ، هم اکنون نظاره گر افزایش دعاوی ملکی ،گسترش نزاع وکشمکش اشخاص برای احقاق حقوق مالکانه تضییع شده و در نتیجه سرگردانی مردم و ازدحام محاکم قضایی (کاتوزیان ، ۱۳۸۴ ، ۲۸۲-۲۸۳ ) و آثار مخرب آن بر روابط تجاری ، توسعه اقتصادی،اجتماعی ،سیاسی وفرهنگی هستیم.