مصادیق ابطال اسناد رسمی

همانطور که می دانیم به دعوایی که موضوع آن تعیین بی اثر کردن یک یا چند سند رسمی است دعوای ابطال سند رسمی می گویند. قانون مدنی در ماده ۱۲۸۶ اسناد را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم کرده است و تمایز این دو نوع سند به اعتبار آنها است اسناد رسمی در دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت بنابر قوانین مدون تنظیم شده است. سند عادی تنها به واسطه امضای منتسب الیه اعتبار دارد بنا براین ابطال سند عادی می تواند با سکوت یا انکار و تردید طرف سند نسبت به اصالت سند انجام پذیرد. اما ابطال سند رسمی مراحل بیشتری دارد. سند مالکیت نوعی از اوراق رسمی است که تمامی موارد مندرج در آن دفتر املاک ثبت می شود سندی که در دست مالکین می باشد ممکن است به حکم دادگاه یا هر علت دیگری باطل شود ودر این صورت ارزش خود را از دست می دهد. ابطال سند مالکیت ممکن است به دلایل مختلفی انجام پذیرد که عبارتند از:
عدم تطابق سند با قوانین ثبت وقانون مدنی، صادرشدن سند مالکیت معارض، صدور اشتباهی سند مالکیت، ثبت املاک موقوفی و اراضی مربوط به فوت شدگان توسط افراد سود جو.
ضرورت های خاص (ابطال سند مالکیت ممکن است بدون حکم دادگاه یا با حکم دادگاه صورت پذیرد. دادخواست ابطال سند مالکیت از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به مراجع قضایی ارسال می گردد.
در رابطه با شرایط طرح دعوای ابطال سند می توان به شرایط زیر اشاره ای گذار داشت:
الف) وجود سند مالکیت: بدیهی است که یکی از شرایط و ارکان اصلی واساسی طرح دعوای ابطال سند مالکیت وجود سند مالکیت در ید خوانده دعوا می باشد و الا علی الاصول امکان ابطال ان وجود نداشته و سالبه به انتفاع موضوع می باشد.
ب) رعایت مقرارت مربوط به صدور سند: عدم رعایت شرایط قانونی مقرارتی که می بایست جهت صدور سند رعایت گردد به دو قسم قابل تقسیم می باشد که عبارتند از ۱- مقررات مربوط به جهت مبنای صدور سند.
۲- عدم رعایت مقررات مربوط به تنظیم اسناد رسمی.
در صورت عدم رعایت مقرارت مبنای صدور سند مانند اینکه در قرارداد معامله (به طور مثال دربیع) مستنداتی که مثبت انتقال مالکیت است قوانین ومقرارت جاریه کشور رعایت نشده است ومعامله که مستند صدور سند بوده و به هر دلیلی از دلایل قانونی ابطال یا فسخ شده باشد در این صورت مدعی می تواند مبادرت به تقدیم دادخواست ابطال معامله و نهایتا تقاضای ابطال سند تنظیمی بر اساس آن مبایعه نامه را از محاکم صالحه درخواست نماید. در موارد عدم رعایت مقرارت در صدور سند گاهی علت اساسی ابطال سند رسمی عدم رعایت مقرارت صدور سند می باشد که ممکن است عمدا یا به صورت سهوی اتفاق بیفتد هر چند امضا چنین مواردی امکان پذیر نمی باشد لیکن با توجه به تعداد مقرارت وبخشنامه ها امکان وجود اشتباهات زیاد وجود دارد فلذا برای تقاضای ابطال آن سند باید توجه نمود که در صورت عدم رعایت مقررارت مربوط به صدور سند امکان تنظیم وتقدیم دادخواست ابطال سند وجود خواهد داشت. در این خصوص مقنن با تصویب لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳راهکارهای قانونی در خصوص عدم رعایت مقرارت ثبتی ونیز در مواردی که به جهت اشتباه اسناد معارض به ثبت رسیده است ارایه نموده است. آنچه بدیهی است اینکه نحوه درخواست ابطال سند ورعایت شرایط تنظیم آن نیاز به تخصص وتسلط کامل به قوانین موضوعه، مقررات جاریه وآیین نامه ها وبخشنامه های ثبتی دارد. ضمن اینکه آگاهی کافی و وافی نسبت به رویه های ادارات ثبت اسناد واملاک کشور ونیز رویه های دادگاه بدوی، تجدیدنظر ودیوان عالی کشور از مهمترین موضوعات در خصوص نحوه صحیح اقامه دعوای مربوط به ابطال سند می باشد به طوری که با وجود تهافت وتعارض آرای برخی دادگاها درخصوص دعاوی مربوط به ابطال انواع اسناد رسمی وعادی اطلاع وآگاهی از آرای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور لازم وضروری می باشد. از جمله مصادیق دعوای ابطال سند می توان به موارد زیر اشاره ای گذرا داشت:
اسناد مجعول: در پاره ای موارد اشخاصی که دارای مقاصد نامشروع بوده ودرصدد تحصیل مال از طرق نامشروع وفریب شهروندان می باشند، با دسترسی غیر مجاز به اوراق ومهرهای دولتی اسنادی را جعل نموده و از این طریق به اهداف خود نائل می گردند این اسناد ممکن است کارتهای پایان خدمت گذرنامه، مدارک تحصیلی، اسناد مالکیت منازل و خودرو اسناد انتقال ومعاملات واسناد گمرکی وترخیص وغیره باشد مصادیق این اسناد می تواند بسیار بسیار متنوع باشد. بنابراین فرض کنیم شخصی با اهداف غیر قانونی سند یک زمین با آپارتمان را به نام خود یا اشخاص دیگر جعل نموده و توانسته است از این طریق خود را مالک ملک جلوه داده و آن را به فروش برساند دراین حال شخصی که واقعا مالک ملک بوده و یا شخص خریدار که در دام کلاهبرداران گرفتار آمده اند علاوه بر شکایت کیفری، باید دادخواست حقوقی مربوط به موضوع ابطال سند مجعول را نیز تقدیم دارند.
اسناد صوری و غیر واقعی: با یکی از شرایط مهم واساسی که قانونگذار برای صحت قراردادها وعقود مقرر داشته آن است که طرفین قرارداد قصد ونیت واقعی مبنی بر انعقاد قرارداد داشته باشند به این معنا که هدف واقعی ایشان از تنظیم قولنامه ها وقراردادها انتقال اموال خود ودریافت معوض ان باشد اما گاهی به دلایل مختلف طرفین بدون اینکه هدف واقعی مبنی بر نقل وانتقال داشته باشند بصورت غیر واقعی قراردادهایی را تنظیم می نمایند. در اصطلاح حقوقی به چنین قراردادهایی که خالی از واقعیت بوده وبه صورت غیر واقعی تنظیم می گردند قراردادهای صوری می گویند. بنابراین می توان تقاضای ابطال اسناد رسمی مزبور را بلحاظ صوری بودن و نداشتن پشتوانه حقوقی واقعی از مراجع قضایی نمود.
ابطال اسناد به لحاظ پشتوانه وتضمین بودن: در برخی موارد دیده شده است که افراد جهت دریافت وام وقرض ویا جهت انجام امور مضاربه ای به اشخاص متمول مراجعه وقرض دهندگان بابت تضمن وپشتوانه باز پرداخت می کنند. املاک واپارتمانهای نامبردگان را قولنامه می کنند این در حالیست که هیچ قصد وغرض واقعی برای انتقال املاک مزبور وجود ندارند و تنظیم قولنامه صرفا جهت پشتوانه باز پرداخت وام وقرض می باشد. اما در موارد دیگر دیده شده است که قرض دهندگان به تنظیم قولنامه عادی بسنده نکرده ورقرض گیرنده را مکلف می نماید که سند رسمی ملک را نیز به نام آنها منتقل نماید در چنین صورتی همیشه این احتمال وجود دارد که قرض دهنده علیرغم اینکه تمام طلب خود را دریافت داشته اما به دلایلی از بازگرداندن سند به نام مالک واقعی ان خود داری نموده واز این راه قصد سواستفاده وتحصیل مال از طریق نامشروع را داشته باشد اینجاست که شخص قرض گیرنده می تواند بلحاظ عدم وجود قصد ونیت واقعی بر انتقال وبیع و بلحاظ پشتوانه بودن انتقال سند ابطال انرا از دادگاه درخواست نماید.
اسناد مالکیت معارض: سند مالکیت معارض سندی است که تمام یا قسمتی از سند مالکیت قبلی را در برداشته باشد و تمام یا قسمتی از یک ملک در محدوده دو سند مالکیت باشد و به عبارت دیگر همه یا قسمتی از یک ملک که در سند مالکیت مؤخر قید شده وجود خارجی ندارد و همان است که در سند مالکیت مقدم الصدور قید شده است یعنی اگر نسبت به کل یا جزیی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود یا در خصوص حقوق ارتفاقی متعارض باشند. سند مالکیت مؤخر الصدور نسبت به سند مالکیت مقدم الصدور را معارض گویند و تا وقتی که حکم نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده همچنان به عنوان سند مالکیت معارض تلقی می‏شود.
اسنادی که از طریق کلاهبرداری ودیگر جرایم صادر شده باشد: می دانیم که در زمان فعلی مجرمین در اکثر موارد چندین گام از افراد عادی جامعه جلوتر بوده و شگرد های ایشان در جهت به دست اوردن اموال مردم متنوع تر وپیشرفته تر می شود طبع این نوع جرایم به نحوی است که عمدتا به صورت باند وگروهی اجرا گردیده ومرتکبین غالبا خودرا اشخاص ابرومند وذی نفوذ ودارای چهره اجتماعی سالمی جلوه می دهند اصطلاحا به این گونه مجرمین یقه سفید نیز اطلاق میگردد ایشان با حفظ ظاهر وبدون اینکه توجه افرادی را جلب نمایند جرایم خود را انجام داده ودر پاره ای موارد معمولا اشخاص بلافاصله اقدام به طرح شکایت کیفری نموده وحتی شعب جزایی در دادنامه خود حکم بر ابطال اسناد فوق را نیز صادر می نماید ولی عمدتا صلاحیت ابطال سند بر عهده مزاجع حقوقی است وشخص ذینفع می بایست درخواست ابطال سند را از مراجع حقوقی درخواست نماید. با بررسی قانون ثبت مشخص می¬گردد که هدف قانونگذار ایجاد نظم و ثبات¬بخشی به اسناد، به ویژه اسناد مالکیت اراضی بوده است. دقت در ماده ۲۴ قانون مذکور نیزکه اعلام می¬کند پس از انقضای مهلت اعتراض، هیچ دعوایی اعم از حقوقی و جزایی از هیچ¬کس پذیرفته نخواهد شد، این نظر را تقویت می¬کند. تصویب قانون ثبت در سال ۱۳۱۰هجری شمسی نشان از عزم قانونگذار جهت گذر از زندگی سنتی و روستایی به زندگی مدرن و شهری است. ماده ۲۲قانون مذکور صرفاً شخصی را به عنوان مالک رسمی می¬شناسد که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. متعاقب آن ماده ۷۰ قانون مذکور، اعتبار کامل اسنادرسمی را علیرغم اعلام ماده ۱۲۹۲قانون مدنی مجدداً اعلام وانکار مندرجات اسناد رسمی را غیرمسموع می¬داند و برای مامورین قضایی که مندرجات اسناد رسمی را مورد بررسی قرارمی¬دهند مجازاتهایی در نظر می-گیرد. اینها همه نشان از تصمیم جدی قانونگذار مبنی بر لزوم احترام خاص و ویژه به اسناد رسمی داشت. این سیاست از زمان تصویب قانون مزبور یعنی سال ۱۳۱۰ تا سال ۱۳۵۱ با جدیت اجرا می¬گردید و بنا به نظر برخی از حقوقدانان به پاس حرمت اسناد مالکیت، واقعیتهایی قربانی می¬شد. در عین حال شورای عالی ثبت همیشه از این وضع رنج می¬برد. با این وجود با گذشت سالیان نه چندان طولانی قوانین جدیدی تصویب و یکی پس از دیگری بنا به دلایلی ابطال اسناد رسمی را تجویز کرد. از سال ۱۳۵۱ با اصلاح برخی مواد به ویژه ماده ۲۵ قانون ثبت، تغییرات اساسی¬ای در رویه دادگاهها و همچنین شورای عالی ثبت، به وجود آمده به گونه ای که از ثبات اسناد مالکیت به شدت کاسته شد. البته این موضوع که این امر باعث بهبود و یا وخامت اوضاع اسناد رسمی شد یا خیر خود جای بحث جداگانه¬ای دارد. از آنجائی که جنبه شکلی و تشریفاتی قانون ثبت(در مقایسه با قوانین دیگر) بر جنبه ماهوی آن غلبه دارد، بعد از انقلاب مقرراتی تصویب گردید که هر چند در قالب تغییرات صریح در قانون ثبت جای نگرفت ولی عملاً و ضمناً باعث نسخ و یا تخصیص بعضی از مواد قانون ثبت گردید. از جمله این قوانین «قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه»، «قانون اراضی شهری» و «قانون زمین شهری» می¬باشد. این قوانین، علیرغم تأکید قانون ثبت بر اعتبار اسناد رسمی، ابطال اینگونه اسناد را تجویز می¬نمایند. علاوه براین، قبل از انقلاب نیز قوانینی در راستای ملی اعلام نمودن جنگلها و مراتع تصویب گردیده که ابطال اسناد رسمی را تجویز نموده و بعد از انقلاب نیز با تغییراتی از روند گذشته پیروی شده است. از جمله این قوانین «قانون ملی شدن جنگلها و مراتع کشور» می¬باشد که پیرو آن قوانین مختلفی از قبیل «قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع» و «قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخایر جنگلی کشور» و «قانون تعین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده ۵۶ قانون جنگها و مراتع» می¬باشد.