بررسی حقوقی تملک املاک خصوصی برای طرح های عمومی و دولتی

با توجه به پیشرفت جامعه وتسریع دراجرای طرح های عمومی ودولتی درراستای ارتقا و پیشرفت مصالح عمومی دستگاه های اجرایی دربسیاری ازطرح های خود با حقوق مالکانه شخص یا اشخاصی برخورد دارند بطوریکه ادامه روند طرح منوط به کسب مالکیت اراضی واملاک واقع در طرح های مصوب ازسوی سازمان مجری طرح است ودراین شرایط حتی اگرمالک درانتقال مالکیت تمایلی نداشته باشد اما ازیکسو به علت اهمیت طرح های تصویبی وازسوی دیگربه دلیل وجود منفعت ومصلحت عمومی مالکیت ازطریق راهکاری قانونی اخذ می گردد ومیتوانند با رعایت تشریفات خاصی املاک اشخاص حقوق خصوصی را تملک کنند وموضوع تملک تنها شامل اموال منقول نمی گردد وبرای تملک اراضی می بایست نوعیت آن را بدوا مشخص کرد چرا که اراضی موات ملک اشخاص محسوب نمی شود وماهیت حقوقی تملک اراضی حسب مورد درصورت عدم تراضی با مالک ایقاع وحتی درصورت تراضی نیزبنا به دلائلی ازجمله اجبارمالک به فروش بازهم عقد تحمیلی محسوب می گردد وموضوع تملک املاک اشخاص یکی ازاسباب ایجاد مالکیت برای دولت است و درصورت عدم رعایت تشریفات قانونی درتشخیص نوعیت زمین وتملک اراضی غیرموات یا عدم پرداخت بها مرجع صالح به رسیدگی حسب مورد دیوان عدالت اداری ویا محاکم عمومی دادگستری می باشد که البته برای حل وفصل این اختلافات قانونگذاردرصدد برآمده تا تعارض ناشی ازتلاقی حقوق عمومی وحقوق خصوصی مالکانه اشخاص قوانین ومقرراتی را مشخص نماید و با توجه به مبانی فقه حکومتی وبا اعتقاد به برتری حقوق عمومی برحقوق خصوصی به این نتیجه میرسد که تملکات دستگاه های اجرایی به نوعی اعمال حاکمیت دولت است که با برخورداری ازقوه ی قاهره و به نحویک جانبه صورت می گیرد واینکه افزایش جمعیت شهرها وتوسعه محیط‌های شهری چاره‌ای جزتوسعه شاهراه‌ها و زیرساخت‌های عمرانی باقی نمی‌گذارد اما مشکلات بسیاری برای توسعه طرح‌های عمرانی وجود دارد که مهم‌ترین مشکل تعیین تکلیف وضعیت حقوقی زمین‌هایی است که درمحدوده این طرح‌ها قرار دارند وقوانین ومقررات مختلفی به تصویب رسیده است تا شاید این مشکل را حل کند که درادامه به بررسی این قوانین ومقررات می‌پردازیم واینکه املاک خصوصی مشتمل برعرصه واعیانی احداثی برآن هسته ی اصلی اموال غیرمنقول را تشکیل می دهند واین املاک ازدیدگاه های گوناگون حقوقی مورد توجه قانونگذار واقع شده اند واینکه درجهت حفظ حرمت منازل خصوصی به طورخاص ومالکیت افراد به طورعام حقوق اساسی به عنوان بنیادیترین شاخه حقوق عمومی و نیزحقوق بشرحاوی قواعدی برای حمایت ازمالکیت اشخاص دراین زمینه می باشد ودرحقوق خصوصی املاک مزبور قسمت مهم مباحث مربوط به حقوق اموال را به خود اختصاص داده اند واین چنین است که این املاک محل تلاقی رشته های مختلف حقوقی می باشد و زمانی این تلاقی حقوق عمومی وحقوق خصوصی عطف توجه مضاعفی می طلبد که تعارض احکام وآثارآنها نیازبه تمهید قواعدی ویژه داشته باشد و زمانیکه دولت ودستگاه های اجرایی برای دستیابی به توسعه مجبوربه استفاده ازاراضی خصوصی باشند حقوق توسعه به عنوان یکی از پرتحول ترین رشته های حقوق عمومی تملک اراضی واملاک اشخاص حقیقی یا حقوقی را مجازمی شمرد واین درحالی است که حرمت مالکیت خصوصی از دیدگاه حقوق خصوصی قاعده ای است دایمی وتخلف ناپذیرپس درمقام جمع بین این دوحق چاره ای نیست جزاینکه تملک اراضی خصوصی درزمان اضطراراجازه داده شود به شرط آنکه بهای عادله املاک خصوصی پرداخت گردد ودرارزیابی املاک اعم ازاراضی واعیانی فقط به آنچه مورد نیازدستگاه اجرایی است توجه نگردد بلکه ارزیابی خسارت وارده به مالک خصوصی اعم است ازقیمت ابنیه واراضی وخسارت ناشی ازتقویت موقعیت مد نظرواقع شود وگرچه قوانین متعددی به بهای روز وقیمت عادله درارزیابی املاک خصوصی تملک شده ارجاع داده اند لیکن درعمل اجرای این قوانین به نحوی است که قیمت وبهای واقعی املاک مورد ارزیابی قرار نمی گیرد وازطرفی ظلم فاحش به مالکین خصوصی که اراضی آنان درمحدوده طرح عمومی وعمرانی قرار گرفته روا داشته می شود وازطرف دیگرمالکین اراضی اطراف طرح های عمرانی به ویژه طرح های توسعه معابردرداخل شهرها وطرح های احداث جاده ها وبزرگراه ها درخارج ازشهرها ازاجرای این طرح ها استفاده ناروا می نمایند و صرف هزینه های هنگفت توسط دولت وشهرداری ها دراجرای طرح های توسعه درمجاورت یا نزدیکی آنان موجب افزایش قیمت املاک خصوصی مزبورمی گردد بدون اینکه عامل افزایش قیمت (دولت و شهرداری ها) ازآن بهره برداری داشته باشند که این رویه ی غلط درهردوطرف نیازبه اصلاح دارد وقوانین شفاف و روشن دراین رابطه می تواند کارساز باشد و با توجه به افزایش روزافزون جمعیت توسعه واینکه گسترش شهرنشینی، پیشرفت صنعت و تکنولوژی ازیک طرف ولزوم ایجاد امکانات رفاهی وارائه خدمات به شهروندان ازطرف دیگرتملیک یا تحصیل اراضی یکی ازفعالیت ها و برنامه های جاری برخی دستگاه ها و شرکت های دولتی (مانند سازمان ها و شرکت های تابعه وزارتخانه های نفت، نیرو، راه، مخابرات، مسکن و شهرسازی، جهادکشاورزی و…) است که بمنظوراجرای طرح های عمومی وعمرانی انجام می پذیرد،ضرورت واهمیت دخالت دولت و سایرسازمان های ارائه دهنده خدمات عمومی ازجمله شهرداریها روشن می گردد وتملک اراضی جهت اجرای طرح های عمومی وعمرانی، یکی از پیچیده ترین وسخت ترین فعالیتهای حقوقی است که متأسفانه دراغلب موارد بدون دقت های حقوقی وقانونی انجام می پذیرد وازآنجا که اجرای سریع طرح های عمومی وعمرانی برای دستگاه ها ازاولویت واهمیت درجه اول برخورداراست لذا عموماً ازاهمیت وارزش حقوقی و قانونی تملک غفلت نموده که نهایتاً درمواردی منجربه بروزدعاوی حقوقی می گردد که در بسیاری ازموارد همراه با تحمل هزینه های بسیارسنگین می شود وعلاوه براین برای مالکین وسایراشخاص حقیقی وحقوقی نیز مشکل آفرین گردیده وبعضاً اسباب نارضایتی گروهی ازمردم را فراهم می سازد ودرهمین راستا با توجه به آنچه که بیان گردید باید اشاره داشت که حق مالکیت خصوصی درقوانین اساسی وعادی ازشان ومنزلتی بالابرخوردارمی باشد واحترام به این حق درقوانین ومقررات مختلفی مورد تاکید قرارگرفته وضمانت های اجرایی موثری دراین موارد پیش بینی شده است وازسوی دیگر ضرورت های زندگی اجتماعی قانونگذار را برآن داشته تا به واسطه ی قدرت حاکمه ی خویش (قدرت عمومی) ودرراستای حفظ منافع ومصالح جمعی و به منظور تسهیل امکان اداره ی امورجامعه درمواردی نسبت به تحدید وحتی سلب مالکیت خصوصی مباردت ورزد بنابراین اراضی واملاک مورد نیازدولت دراجرای طرح ها وبرنامه های عمومی، عمرانی ونظامی حتی الامکان بایستی ازاراضی واملاک چنین امکانی میسرنمی گردد وازسوی دیگر ضرورت اجرای این طرح ها وبرنامه ها که لازمه ی ارایه خدمات عمومی وارتقا صنعت وتوان اقتصادی کشوروبعضا اداره جامعه واعمال حاکمیت است ودرمواردی تحدید یا سلب مالکیت خصوصی رااجتناب ناپذیرمی نماید . اراضی واملاکی که بدین منظورمورد نیاز واقع می شوند ممکن است اراضی واملاک عمومی یا خصوصی باشند پس تملک وتصرف اراضی واملاک عمومی یا خصوصی هرکدام تابع شرایط و ضوابط قانونی ومستلزم طی مراحل اجرایی واداری خاصی هستند که تا کنون مطالعه وبررسی ونقد آنها به خصوص درمورد اراضی خارج از محدوده ی شهرها انجام نگردیده است وازطرفی هم تامین اراضی مورد نیازدراجرای کلیه ی طرح ها و برنامه های عمرانی، عمومی و .. به عنوان اولین گام لازم می آید و بررسی راه کارهای حقوقی ومعایب ومحاسن رویه های موجود می تواند راهگشای بسیاری ازمشکلات وموثردرتسریع اجرای طرح ها وبرنامه وارایه خدمات عمومی به جامعه گردد. اما ازمقررات مربوطه این طوراستنباط می‌شود که دولت و صاحب حقوق مالکانه می‌توانند در خصوص قیمت وارزش حقوق واقع درطرح دولت با یکدیگر توافق وتراضی نمایند ودارندگان حقوق مالکانه به صورت معمول برای توافق درقیمت دارای محدودیتی نمی‌باشند اما درارتباط با دولت این سؤال مطرح می‌شود که آیا دولت می‌تواند رأسا نسبت به تعیین قیمت و توافق با صاحب حق اقدام نماید یا این که در این خصوص محدودیت‌هایی وجود دارد؟