معاملات با حق استرداد

هر معامله ای که در آن شرط استرداد مورد معامله وجود داشته باشد، اصطلاحاً معامله با حق استرداد نامیده می شود. در عقد بیع متعاملین می توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد. در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن، قید تمام یا بعض نشده باشد، خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن. باید توجه داشت که در بیع شرط به مجرد انعقاد عقد بیع، مشتری مالک مبیع خواهد شد؛ مطابق ماده ۴۵۹‏ قانون مدنی، بیع شرط اثر تملک دارد. بنابراین اگر بایع به شرایطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید، بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می گردد و اگر بالعکس بایع به شرایط مزبوره عمل نماید و مبیع را استرداد کند در حین فسخ مبیع مال بایع خواهد شد؛ ولی ثمره و منافع حاصله از حین عقد تا قبل از اعمال حق فسخ متعلق به مشتری خواهد بود. در معاملات با حق استرداد بر حسب تبصره ۲‏ ماده ۳‏۳ قانون ثبت، ضمن اینکه انتقال دهنده درخواست ثبت می کند مکلف است در اظهارنامه قید کند که نسبت به ملک مورد درخواست ثبت، معامله با حق استرداد صورت گرفته است. در موردی که معامله مربوط به واگذاری حق عینی نسبت به ملک با شد (مثل رهن و حقوق ارتفاقی) و یا راجع به انتقال تمام با قسمتی از عین ملک باشد ولی با حق استرداد، سردفتر باید آن را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت نوشته و امضا نماید و در مورد عمری، رقبی و سکنی و مواردی که معامله راجع به انتقال سود ملکی برای بیش از سه سال باشد، مقررات بالا راجع به تنظیم خلاصه سند و فرستادن آن به اداره ثبت حوزه وقوع ملک و قید آن در زیر ثبث ملک در دفتر املاک و سند مالکیت و بایگانی نمودن خلاصه معامله در پرونده، باید مجری گردد. همانطوری که در تطور تاریخی بیع شرط ذکر گردید، بیع شرط در سیر تحولی خود، در نهایت با وضع مواد ۳۳ و ۳۴ ق.ث. آثار بیع بودن خود را از دست داد و جزء "معاملات با حق استرداد" قرار گرفت. بدین ترتیب مواد ۴۵۸ تا ۴۶۳ ق.م. نسخ شده تلقی شد. ولی ماده ۳۴ ق.ث. در سال ۱۳۵۱ اصلاح گردید و فقط معاملات غیرمنقول را تحت سیطره خود باقی نگه داشت و اموال منقول از تحت حاکمیت آن خارج گشته و از آنجایی که مواد مربوط به بیع شرط صریحاً نسخ نگردیده بود و اموال (قراردادهای راجع به اموال) خارج از حکومت ماده ۳۴ ق.ث. اعمال می¬شوند. بعد از پیروزی انقلاب اسلامی، از آنجایی که طبق اصل ۴ ق.ا. تمام قوانین بایستی بر اساس موازین اسلامی باشد و مرجع تشخیص نیز در این خصوص شورای نگهبان می¬باشد، ماده ۳۴ ق.ث. را در خصوص بیع شرط مغایر با موازین اسلامی تشخیص داد. بدین ترتیب اموال غیرمنقول نیز از سیطره این ماده خارج گشته و تابع مواد قانون مدنی گشتند. البته این نظر شورای نگهبان بر اساس پیشینه¬ای که بیع شرط در فقه دارد و جزء معاملات شرعی و رایج بوده صورت گرفته است. عده¬ای از قضات و حقوقدانان بر این اعتقادند که شورای نگهبان نمی¬تواند قوانین پیشین را بدون اینکه در مجلس طرح شوند نسخ کند، بنابراین ماده ۳۴ ق.ث. هنوز قابلیت اجرایی در خصوص بیع شرط را دارد. پس از بررسی حقوق ایران در مورد معاملات با حق استرداد، خواهیم دید که این تأسیس حقوقی هر چند در حقوق سایر کشورهای جهان بی¬سابقه نیست ولی دارای ماهیت منحصر به فرد و ویژه ایست. همانطور که ذکر شد مقصود از معامله با حق استرداد هر عقد تملیکی و معوض است که در آن انتقال¬دهنده حق دارد، با ردّ عوض که دریافت کرده است، مال تملیک¬شده را استرداد کند، خواه صورت معامله بیع با شرط خیار باشد یا صلح و خواه امکان استرداد به وسیله شرط خیار باشد یا وکالت یا نذر. به عبارت دیگر معامله با حق استرداد عقدیست مفروض قانونگذار که اثر انتقال مالکیت را، از هر عقد تملیکی و معوض که عوض قابل استرداد است، گرفته و بر عوض اثر وثیقه¬ای و بر معوض اثر قرضی بار می¬کند. معامله با حق استرداد با تولد خود باعث مرگ تعدادی از معاملات راجع به املاک و اموال غیرمنقول و منقول ثبت شده که تحت هر عنوان در آنها قید می¬شد که " طرف، حق استرداد مال مورد معامله را دارد،" می¬شود.