سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت: بررسی تطبیقی در حقوق ایران و انگلیس

سرقفلی یکی از مفاهیمی است که در دنیای املاک خصوصا املاک تجاری بسیار پرکاربرد است. چیزی که اهمیت دارد این است که بدانیم حق سرقفلی با حق کسب و پیشه یکی نیست و با هم تفاوت دارند. هردوی این مفاهیم در مورد روابط موجر و مستاجر است و یک مسئله قدیمی است که در بحث اجاره محل کسب وکار با ورود مسئله سرقفلی و حقی به نام کسب و پیشه و تجارت، روابط موجر و مستاجر را پیچیده و حتی اختلافات را هم عمیق¬تر کرده است. مفهوم و معنی اصطلاحی سرقفلی فقط یک حق است و فقط در روابط موجر و مستاجر این حق محقق می شود. سرقفلی وجهی است که مالک در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند. در رابطه با سرقفلی در حقوق، دو قانون وجود دارد که سرقفلی را با توجه به این دو قانون باید تعریف کنیم. قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶. نکته‌ای که باید در نظر گرفته شود، آن است که تاریخ قرارداد اجاره مربوط به چه سالی است و براساس آن مشخص کرد که باید قانون سال ۱۳۵۶ را مدنظر قرار داد یا قانون سال ۱۳۷۶، زیرا مفهوم سرقفلی در این دو قانون کمی با یکدیگر متفاوت است. حق کسب و پیشه و تجارت مطابق قانون سال ۱۳۵۶، پولی است که به مستاجر داده می‌شود اما در قانون سال ۱۳۷۶، سرقفلی مفهومی به مراتب محدودتر از سال ۱۳۵۶ دارد؛ حاصل دسترنج و شهرت و امانت تاجر نیست و مبلغی است که در ابتدای قرارداد اجاره، به هر علتی، توسط مالک از مستاجر دریافت می‌شود و با دریافت این مبلغ، مالک امتیاز “تقدم و اولویت داشتن در اجاره” را به مستاجر می‌دهد. مستاجر هم می‌تواند پس از به‌دست آوردن این حق اولویت و تقدم، سرقفلی را به دیگران یا به مالک انتقال دهد؛ یا اینکه صرف نظر از پرداخت یا عدم پرداخت مبلغی در ابتدای قرارداد به‌عنوان سرقفلی، به صورت شرط در قرارداد اجاره، حق سرقفلی برای مستاجر ایجاد می‌شود. به بیان دیگر، سرقفلی از دیدگاه قانون سال۱۳۷۶ “حق تقدم در اجاره” است. مثلا مالکی مغازه خود را به شخصی اجاره می‌دهد و مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت می‌کند. کسی که مستاجر هست و مبلغ سرقفلی را پرداخت کرده است، صاحب “حق تقدم و اولویت” خواهد بود. هر زمانی که مدت اجاره به پایان برسد و مالک بخواهد ملک خود را پس بگیرد، باید مبلغ سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند. اگر در ابتدای اجاره، مالک ۵۰ میلیون تومان از مستاجر به‌عنوان سرقفلی دریافت کرده باشد و هنگام تخلیه مغازه، مبلغ سرقفلی ۱۵۰میلیون تومان ارزیابی شود(زیرا مبلغ سرقفلی در طول زمان افزایش پیدا می‌کند)، مالک باید ۱۵۰ میلیون تومان به مستاجر پرداخت کند و مغازه خود را تحویل بگیرد. قوانین مربوط به تنظیم روابط موجر و مستاجر به علت شیوع اجاره، از مهمترین قوانین هر کشور محسوب می‌شوند. همچنین، بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، از بحثهای مهم اجاره محلهای تجاری هستند. قانونگذار جمهوری اسلامی ایران در سال ۱۳۷۶ با تصویب جدیدترین قانون روابط موجر و مستاجر، تغییرات عمیقی در این زمینه به وجود آورد، که شایسته کنکاش و بررسی است. مقاله حاضر به اختصار، ضمن بررسی مفهوم این دو واژه و ضرورت یا ضرورت نداشتن چنین تقسیم‌بندی، به بررسی مبانی این دو نهاد حقوقی می‌پردازد، سپس پیشینه آنها را به اشاره از نظر می‌گذراند. بخش دیگر این مقاله ضمن اشاره به تفاوتهای این قانون با وضعیت های پیش‌بینی شده در قوانین سابق، به داوری در زمینه کم و کیف مفهوم سرقفلی، با معنای مورد نظر این قانون می‌پردازد.