حق سرقفلی به زبان ساده

سرقفلی یکی از مفاهیمی است که در دنیای املاک خصوصا املاک تجاری بسیار پرکاربرد است. چیزی که اهمیت دارد این است که بدانیم حق سرقفلی با حق کسب و پیشه یکی نیست و با هم تفاوت دارند. هردوی این مفاهیم در مورد روابط موجر و مستاجر است و یک مسئله قدیمی است که در بحث اجاره محل کسب وکار با ورود مسئله سرقفلی و حقی به نام کسب و پیشه و تجارت، روابط موجر و مستاجر را پیچیده و حتی اختلافات را هم عمیق¬تر کرده است. مفهوم و معنی اصطلاحی سرقفلی فقط یک حق است و فقط در روابط موجر و مستاجر این حق محقق می شود. سرقفلی وجهی است که مالک در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند. در رابطه با سرقفلی در حقوق، دو قانون وجود دارد که سرقفلی را با توجه به این دو قانون باید تعریف کنیم. قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶. نکته‌ای که باید در نظر گرفته شود، آن است که تاریخ قرارداد اجاره مربوط به چه سالی است و براساس آن مشخص کرد که باید قانون سال ۱۳۵۶ را مدنظر قرار داد یا قانون سال ۱۳۷۶، زیرا مفهوم سرقفلی در این دو قانون کمی با یکدیگر متفاوت است. حق کسب و پیشه و تجارت مطابق قانون سال ۱۳۵۶، پولی است که به مستأجر داده می‌شود اما در قانون سال ۱۳۷۶، سرقفلی مفهومی به مراتب محدودتر از سال ۱۳۵۶ دارد؛ حاصل دسترنج و شهرت و امانت تاجر نیست و مبلغی است که در ابتدای قرارداد اجاره، به هر علتی، توسط مالک از مستأجر دریافت می‌شود و با دریافت این مبلغ، مالک امتیاز “تقدم و اولویت داشتن در اجاره” را به مستأجر می‌دهد. مستأجر هم می‌تواند پس از به‌دست آوردن این حق اولویت و تقدم، سرقفلی را به دیگران یا به مالک انتقال دهد؛ یا اینکه صرف نظر از پرداخت یا عدم پرداخت مبلغی در ابتدای قرارداد به‌عنوان سرقفلی، به صورت شرط در قرارداد اجاره، حق سرقفلی برای مستأجر ایجاد می‌شود. به بیان دیگر، سرقفلی از دیدگاه قانون سال۱۳۷۶ “حق تقدم در اجاره” است. مثلا مالکی مغازه خود را به شخصی اجاره می‌دهد و مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت می‌کند. کسی که مستاجر هست و مبلغ سرقفلی را پرداخت کرده است، صاحب “حق تقدم و اولویت” خواهد بود. هر زمانی که مدت اجاره به پایان برسد و مالک بخواهد ملک خود را پس بگیرد، باید مبلغ سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند. اگر در ابتدای اجاره، مالک ۵۰ میلیون تومان از مستاجر به‌عنوان سرقفلی دریافت کرده باشد و هنگام تخلیه مغازه، مبلغ سرقفلی ۱۵۰میلیون تومان ارزیابی شود(زیرا مبلغ سرقفلی در طول زمان افزایش پیدا می‌کند)، مالک باید ۱۵۰ میلیون تومان به مستاجر پرداخت کند و مغازه خود را تحویل بگیرد. وقتی یک نفر برای مدت زمان طولانی یک مکانی را اجاره کند و در آنجا شغل خوبی داشته باشد و تجارت کند، پس از چند سال اشتغال، حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق می‌گیرد. در واقع می‌توانیم بگوییم، حق کسب و پیشه و تجارت، یک حق است که مستأجر از تداوم اشتغال در مکانی که اجاره کرده است، به دست می‌آورد. زیرا مستاجر با تغییر محل کار خود مشتری‌های خود را از دست می‌دهد و بار دیگر باید از صفر شروع کند. بنابراین قانون‌گذار به این فکر افتاده است که یک ارزش افزوده‌ی پنهان برای اماکن تجاری در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند. این حق در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت مطرح شده است. قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال ۱۳۵۶ تدوین شده بود، در سال ۱۳۷۶ دست‌خوش تغییر شد. موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون دچار تحول شد. در قانون سال ۵۶ از مفهوم ذکر شده به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده، حال آنکه در قانون سال ۷۶ (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت‌هایی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است.